恩施房地产市场分析

恩施州城房价飚升，已成为不争的事实。2002年时恩施市住房施工面积11.3万平方米,均价为630元/平米,2004年时住房施工面积21.4万平方米, 均价为1124元/平米,2007年均价为1954元/平米（含龙凤镇）。在对飚升的房价感到惊诧的同时，更多的人则表现出惋惜，一年前在大街上行走，当你对促销员塞来的售房广告传单不屑一顾时，也许根本没料到排队购房现象会在恩施发生。虽然恩施市房地产开发起步较晚，但发展速度十分迅猛。

究竟什么是房价上涨的原因？“其中影响商品房价格的因素主要是‘本、费、税、利’。”业内人士这样分析。房地产开发成本由多方构成，具体包括：

(一)、土地价格上涨   土地资源有限，地价直接影响着房地产成本。2003年前恩施市的房地产开发用地基本上是协议出让，还有划拨土地用于开发。现在土地供应实行招标拍卖挂牌以后，土地成本增长。

（二）、建材、人工工资等上涨引起建筑成本加大   自2003年下半年以来，钢材、砖石料等主要材料都呈大幅上涨。由于建筑节能标准的强制推行，如双层窗户、外墙保温、顶层保温隔热、使用节能材料、推行商品混凝土等，使建筑成本直接提高，并相应使房地产企业的管理成本、资金成本加大。另一方面，人工费已由原40至50元增加到现在的90至100元。

（三）、房地产开发所涉及到的税费收取进一步规范    在开发中会涉及到土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等，近年来这些费用均大幅增长；

（四）、市民购房心理影响了住房的供应结构    2003年前，州城土地供应模式简单。不理性的投资心态，扩大了住房市场的需求，对大户型的盲目追求导致房型结构供应失调。据有关部门2003年至2005年的数据显示，恩施新建的商品房几乎没有80平方米以下的中小户型住房。

（五）、恩施楼市向规范化方向发展    今年8月1日起，在全市启动商品房预售资金监管，购房款存入由房管部门、银行、开发商三方设立的监控账户，这样既保证施工方利益和民工工资又防止“烂尾楼”的产生。同时，还启动了商品房预（销）售合同网上备案系统，将全市所有商品房项目的基本信息在网上公示，从而防止开发商无证销售、捂盘惜售、一房多卖、等现象发生。购房者可在恩施市房地产信息网上随时查询相关信息。

在全国房价普遍走高的情况下，国家连续出台了一系列宏观调控措施。然而，房价仍然持续走高。据新华社报道，今年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，土地交易价格同比上涨13.5%。

随着沪蓉西高速公路、宜万铁路的建设，以及恩施机场的改扩建，交通已不再成为恩施经济的发展，通车后，恩施将带来更多的人流、物流，对各类型房产的需求也将更多,不少外地开发商正是瞅准恩施的发展前景，纷纷前来投资。同时国家宏观调控，严把土地的供应关，加上政府严禁在城区建私房，严禁单位集资合作建房，这将给房地产发展带来更多机遇。

人们生活水平的提高对房屋的要求也越来越高更多的追求享受，于是出现了健康、环保、生态、智能化的小区。由一次性购房的观念发生转变，二次置业、三次置业、投资性置业的消费群体逐步扩大。没房的要买房，小房换大房，旧房换新房，县市的迁居州城，打工致富的返乡置业，外来务工的买房安居等，这些人构成买房的主要群体。

  “9月，州城黄金地段金泰广场住房起步价由2002年的630元跃升到2888元/平方米，这个数字在市民心头，引起了不小的震荡。同时翻开恩施市的房地产业发展史上新的一页。

房地产业它带动着建筑、建材、化工、电器等相关产业的发展，在改变居民居住条件，改善城市面貌，提升城市品位上起着重要作用。从2002年开始，州城变化可以说是日新月异，从单栋住宿楼到花园小区、从小高层到电梯房的出现，现代化元素在州城房地产开发中逐渐增多。

2003年以前的房地产开发多为点式开发、沿街开发，企业利润多来自门店。2003年以后的房产开发逐步向规模化、园林化、节能化、人文化发展，在开发小区设计上充分体现以人为本的理念，城市品位也因此得到提升。

2004年是州城房地产业发展开始走向繁荣的起点。随着州委、州政府经营城市理念的实施，城市道路、桥梁、广场、亲水走廊等基础设施的完善以及铁路、高速公路等建设，使恩施州城对周边地区的经济辐射能力增强，加上州市对房地产市场的规范和培育，州城商品房价格开始上升，房地产市场开始走向繁荣，房地产开发出现供求两旺的态势。同时，各房产开发企业开始加大了商品宣传力度，专门从事房地产代理销售的营销公司越来越多地进入恩施房地产市场，很多开发企业开始聘请专业的营销公司对其商品房从人文、地理、区位、户型设计全方位进行宣传。

在商品房快速发展的同时，州城住宅梯级供应体系也开始形成，2004年，恩施市开始建设廉租房， 2005年开始为改制企业职工建设经济适用房， 2007年，少数开发商也开始推出小户型低价位的商品住宅。